מיסוי הכנסות משכר דירה

האם זה חובה?

חוק מס הכנסה בנושא פטור מתשלום מס על הכנסה משכר דירה למגורים קובע מספר תנאים מצטברים לקבלת פטור ממס. נכון לשנת 2023, יש שלושה מסלולי מיסוי הכנסות משכר דירה – מסלול פטור מלא או חלקי, מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% ומסלול חיוב במס לפי דרגות מס. מי זכאי לפטור מלא או חלקי מתשלום מס הכנסות משכר דירה? איך מחשבים את הפטור? איך עובד עצמאי צריך לדווח על הכנסות משכר דירה במסגרת דוחות הנהלת חשבונות לרשויות המס? כל המידע בהמשך הכתבה.

הכרה בהכנסות משכר הדירה

לפי סעיף 8ב לפקודת מס הכנסה, מיסוי הכנסות משכר דירה הן על בסיס מזומן, לכן התקבול המתקבל בשנת המס חייב להירשם כהכנסה בשנת המס שבה התשלום התקבל, אך יש מקרים בהם מקבלים את דמי השכירות מראש לכמה שנים קדימה. במקרה זה, מומלץ לדחות את גביית דמי השכירות לתחילת שנת המס הבאה אם קיים צפי להפסד כדי לקזז אותו בשנת המס העוקבת, ובמקרה שנותר הפסד מעסק עקב הפעילות השוטפת כדאי להקדים את הגבייה.

חשוב לזכור כי תקרת הכנסות משכר דירה כוללת את כלל הכנסות השכירות של המשפחה, לרבות בן או בת זוג וילדים עד גיל 18, ואם הסכום המתקבל מההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור המלא העומדת על סכום של 5,470 ₪ נכון לשנת 2023, אך ההכנסה אינה עולה על תקרת הפטור החלקי שעומדת על 10,940 ₪, נהוג לחשב את הפטור באופן הבא:

• חישוב ההפרש בין ההכנסה החודשית משכר הדירה לבין סכום תקרת הפטור.
• חישוב סכום הפטור על ידי הפחתת הסכום העודף (ההפרש) מסכום תקרת הפטור.
• חישוב הסכום החייב במס על ידי הפחתת הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים.

הכנסה פסיבית או עסקית?

ישנם היבטי מיסוי שונים על הכנסות משכר דירה, בהתאם למקור החיוב. אם ההכנסות הן לפי מקור חיוב של סעיף 2(1) לפקודה יש חבות במס לפי שיעור המס השולי החל ממדרגת המס הנמוכה ביותר (10%), ואם ההכנסה היא לפי מקור חיוב 2(6) (הכנסות פסיביות) לפקודה החבות במס היא החל ממדרגת המס של 31%, לאדם שגילו מתחת ל-60 שנה.

הכנסות משכר דירה למגורים שלא מגיעות עד לתקרת הפעילות העסקית ניתנות למיסוי לפי 3 מסלולים שונים. אם ההכנסה משכר דירה נובע מפעילות המוגדרת כעסק אפשר לייחס את ההכנסה לבן/בת הזוג שההכנסה שלו נמוכה יותר, אך את ההכנסה הפסיבית אפשר לייחס רק לבן הזוג שהכנסתו גבוהה יותר מההכנסה של בן זוגו.

האם קיימים פטורים?

כאמור, אדם המשכיר דירת מגורים (או כמה דירות) יכול להיות זכאי למתן פטור ממס הכנסה על הכנסותיו משכר דירה וזאת על פי גובה הכנסתיו מדמי השכירות. בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים) נקבעו התנאים למתן הפטור.

מי זכאי?

• אדם המשכיר דירה או כמה דירות (לא חברה ולא שותפות) בתמורה לשכר דירה כאשר מתקיימים התנאים המצטברים הבאים: הדירה מיועדת למגורים, הדירה לא רשומה בספרי העסק של המשכירים ואינה חייבת ברישום מסוג זה, הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד (יש להחזיק הצהרה מהשוכר), הדירה מושכרת לאדם יחיד ולא לחברה או שותפות, וסך ההכנסות משכר דירה נמוך מ-10,942 ₪ לחודש.
• ההכנסה החודשית משכר דירה נמוכה מ-5,471 ₪ – יינתן פטור מלא, ואם ההכנסה מעל 5,471 ₪ בחודש יינתן פטור חלקי.
• בעל הדירה משכיר מספר דירות, לכן בחישוב הפטור מחשבים את כל ההכנסות שלו מהשכרת הדירות, ואם הסכום נמוך מ-19,942 ₪ בחודש יינתן פטור באותו חודש.

מהו גובה הפטור לזכאים?

• הכנסות משכר דירה עד 5,471 ₪ בחודש – פטור מלא.
• מיסוי הכנסות משכר דירה בחודש שהן מעל 5,471 ₪ ועד 10,942 ₪ – פטור חלקי.